Nous, entrepreneurs, sommes tous à la recherche de solutions permettant de constituer une épargne solide tout en privilégiant la rentabilité. Pour ce faire, de nombreuses personnes s’orientent vers l’investissement immobilier, considérant à juste titre la sécurité apportée par « la pierre ».
Encore faut-il trouver un bien intéressant et choisir le meilleur support juridique pour le porter.
La LMNP en quelques mots
La location meublée est une activité commerciale relavant de l’impôt sur les revenus dans la catégorie des BENEFICE INDUSTRIEL ET COMMERCIAUX.
Pour être considéré comme un « loueur meublé », il est nécessaire d’être immatriculé et obtenir un numéro de Siret.
Le loueur meublé a le choix entre deux régimes : Micro ou Réel.
Nous verrons que le régime réel présente un intérêt fiscal plus intéressant pour l’investisseur.
Le loueur meublé, comme son nom l’indique, met en location un bien meublé pour une durée d’un an renouvelable.
La liste des meubles devant être mise à disposition du locataire sont les suivants :
Literie ;
Volets, stores, rideaux ;
Plaques de cuisson ;
Four ou four à micro-ondes ;
Réfrigérateur et congélateur ;
Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
Ustensiles de cuisine ;
Tables et sièges ;
Étagères de rangement ;
Luminaires ;
Matériel d’entretien ménager.
Pourquoi privilégier la LMNP plutôt que la SCI ?
Communément, la plupart des investisseurs pensent à la SCI pour loger le bien mis en location. Cependant, un tel choix peut engendrer un coût fiscal élevé.
En effet, les montages en SCI dégagent quasi systématiquement des revenus fonciers imposables au taux marginal d’imposition auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17.20%).
Dans l’écrasante majorité des cas, la trésorerie générée par les revenus fonciers sont « consommés » par le remboursement de l’emprunt. Le prêt étant par nature non déductible, les revenus perçus seront ainsi directement imposables sous la catégorie des Revenus Fonciers.
Par ailleurs, l’amortissement du bien immobilier est interdit dans la SCI (à l’IR) contrairement au statut du loueur meublé.
Cette différence « comptable » entre les deux statuts est essentielle car elle permet de constater chez le loueur meublé une charge significative chaque année (environ 1/25 de la valeur du bien par an sans la part terrain) compensant tout ou partie les loyers perçus.
L’aberration (dans la SCI) de se trouver avec une trésorerie quasi-nulle mais avec des impôts à payer est alors effacée.
Ainsi, pour un investissement équivalent, la SCI va générer des revenus fonciers lourdement imposés alors que la LMNP dégagera un déficit.
Quels sont les contraintes et arbitrages auxquels vous devrez faire face ?
S’agissant d’une activité commerciale ayant opté pour le régime réel (régime recommandé par nos experts), vous serez contraint de tenir une comptabilité auprès d’un expert-comptable.
Cette obligation est l’occasion d’échanger avec le professionnel pour faire les choix nécessaires destinés à sécuriser juridiquement et fiscalement votre investissement mais surtout d’optimiser votre montage et éviter une imposition forte.
En effet, lors de la structuration de cet investissement vont se poser deux questions fondamentales :
- Quelle part de mon investissement est amortissable ?
- Quelle est la durée d’amortissement à retenir ?
Il est essentiel de se faire accompagner lors de cette étape par un expert-comptable à l’écoute et habitué à ces sujets.
Plusieurs points seront alors évoqués : le distinguo entre la part non amortissable (le terrain) et la part de l’immeuble donnant lieu à l'amortissement, l’appréciation de la localisation géographique de votre investissement pour déterminer le pourcentage du terrain sur votre bien immobilier, la durée d’amortissement en fonction des composants de l’immeuble, le suivi et le report des déficits, la gestion des amortissements et leur report dans le temps dans le cas d’une activité déficitaire, le traitement comptable des frais de notaires etc.
Toutes ces interrogations seront savamment intégrées par votre expert-comptable pour vous permettre de vous projeter en toute sécurité pendant toute la durée de votre investissement. A savoir, qu’une mauvaise décision au départ peut vous mettre en grande difficulté pour la suite; car la première année d’acquisition de votre bien pose le cadre de toutes celles qui suivent.
Dès lors, toute la difficulté réside dans la l’élaboration d’un schéma optimisant mais dans le respect des usages acceptés par l’administration fiscale.
Nos experts-comptables sont à votre service pour vous aider dans cette étape fondamentale. Nous mettons à votre disposition toute notre expérience et notre savoir pour vous accompagner depuis la création de votre LMNP jusqu’à l’élaboration de votre bilan et votre imposition sur le revenu.
Nous prenons le temps d’étudier chaque dossier, au cas par cas, en vous recevant dans nos locaux, par téléphone ou visioconférence si nécessaire.
Associé-fondateur du cabinet FINTEK
Expertise comptable & Conseils