Introduction
L’acquisition d’un bien immobilier à usage professionnel (bureau, atelier, local commercial etc.) est une étape cruciale pour tout chef d’entreprise souhaitant créer du patrimoine.
Le choix d’investir dans l’immobilier professionnel permet d’élargir un panel de possibilité inexistant dans l’immobilier d’investissement ou locatif.
Nous connaissons les schémas classiques d’investissements tels que la création d’une SCI destinée à supporter l’emprunt et acquérir le bien. Cependant, il existe des alternatives très vertueuses dont il serait dommage de se priver.
Nous présenterons dans cet article une pratique destinée à l’usage des chefs d’entreprise souhaitant investir dans l’immobilier professionnel : le démembrement des parts sociales de la SCI.
Sci à l’IS et Sci à l’IR
L’acquisition d’un bien immobilier professionnel présente de nombreux avantages et permet notamment d’utiliser la trésorerie de sa société en tant qu’apport lors de la recherche de financement. Une réelle plus-value pour éviter d’impacter sa trésorerie et ses fonds personnels.
Une SCI (afin de séparer le patrimoine immobilier de l’activité professionnel de la société principale) est alors créée afin de porter le projet immobilier et l’emprunt ; puis cette dernière facturera à la société d’exploitation des loyers dont le paiement servira à rembourser l’emprunt contracté.
Le dispositif étant ainsi posé (il peut y avoir des variantes via la création d’une Holding) nous notons plusieurs spécificités avec pour chacune d’entre elles des conséquences fiscales en termes d’impositions fonciers et de plus-value à la revente.
Les outils actuels pour l’achat immobilier professionnel
L’achat d’un bien immobilier en tant que professionnel peut se faire de plusieurs manières. Parmi elles, l’acquisition via une SCI à l’IR ou à l’IS sont les plus courantes.
Nous mettrons seulement en exergue dans cet article les grandes différences qui vous permettront d’y voir plus clair sans nous étendre en un inventaire à la Prévert.
SCI à l’IR
L’acquisition d’un bien au travers une SCI à l’IR présente comme avantage de bénéficier de l’abattement sur la plus-value à la revente en fonction de la durée de détention du bien.
En conséquence, un bien détenu depuis 22 ans est entièrement exonéré de l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans le bien est également exonéré de prélèvements sociaux (CSG/CRDS).
L’inconvénient du dispositif est la « double » taxation des revenus dit fonciers. Dans un premier temps, le chef d’entreprise ne pourra pas déduire toutes les charges relatives au bien immobilier et notamment il lui sera impossible d’amortir son bien.
En conséquence, son revenu imposable- dit revenu foncier- sera plus élevé car les déductions plus limitées.
L’autre peine est que s’agissant de revenus fonciers, le chef d’entreprise sera alors taxé sur la tranche supérieure de son impôt sur le revenu (ci-après « IRPP ») sur lequel il conviendra de rajouter la CSG/CRDS à hauteur de 17,2%.
En termes de trésorerie, la frustration n’est pas loin puisqu’une partie de la trésorerie captée par la SCI est destinée au remboursement du prêt. En conséquence, la taxation des revenus fonciers sera payée sur les deniers personnels du chef d’entreprise qui viendra réduire de façon significative sa trésorerie personnelle.
SCI à l’IS
A contrario, l’acquisition d’un bien à travers une SCI à l’IS permet l’amortissement du bien et donc réduire le résultat imposable à l’IS et dont la fiscalité est plus avantageuse que celle de l’IR. Par ailleurs, le chef d’entreprise ne paiera pas de CSG/CRDS (17,2 % tout de même).
En revanche, la plus-value en cas de cession sera imposée à l’IS et l’investisseur ne bénéficiera d’aucune durée d’abattement.
En conséquence, a la revente et compte tenue de la plus-value, la SCI à l’IS est moins intéressante.
En fonction des calculs à effectuer au cas par cas, c’est un match ex-aequo entre les deux fiscalités.
Le démembrement des parts sociales d’une SCI
Le démembrement des parts sociales d’une SCI est une opération qui offre de nombreux avantages mais doit être appréhendé avec soin afin d’éviter tout abus de droit.
Cette partie de l’article expliquera en détail ce qu’est le démembrement des parts sociales et mettra en avant ses avantages et inconvénients.
Rappelons le schéma préalable, un chef d’entreprise souhaite acquérir ses locaux professionnels et crée à ce titre une SCI (afin de séparer l’activité professionnelle de la partie immobilière).
L’opération de démembrement des parts sociales d’une SCI consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit des parts de cette dernière. Cela signifie que la propriété des parts est divisée en deux : l’usufruitier a le droit d’utiliser les parts et de recevoir les revenus (par exemple, les loyers), tandis que le nu-propriétaire a le droit à la propriété des parts à la fin de la période de démembrement.
En d’autres termes, la SCI nouvellement créée cédera l’usufruit de ses parts à la société d’exploitation (désormais usufruitière) ou à la holding détentrice de la société d’exploitation.
La SCI, propriétaire du bien immobilier nouvellement acquis, supportera l’endettement et percevra des loyers de la société d’exploitation (rédaction d’un contrat de bail).
Il existe plusieurs bénéfices à un tel dispositif. Tout d’abord, un avantage juridique. En effet, ce schéma permet de lier le destin du bien professionnel à la société en sécurisant cette dernière dans l’exercice de son activité.
L’autre avantage est d’ordre fiscal. En effet, cette opération vous permettra de bénéficier de la fiscalité des sociétés à l’IS pendant toute la durée de location du bien tout en réduisant sa base imposable. L’assiette d’imposition sera, effectivement, réduite des frais d’acquisitions mais aussi de l’amortissement du bien ; tout en bénéficiant d’un taux d’imposition à l’IS plutôt avantageux lorsqu’on le compare à le taux d’impôt sur le revenu auquel on rajoute la CSG/CRDS de 17,2 % (imposition des revenus de type « foncier »).
Mais ce dispositif sera également bénéfique à la revente puisque le chef d’entreprise bénéficiera alors du régime spécial des plus-value des particuliers comprenant les abattements pour durée de détentions (exonération totale de la plus-value après 22 ans de détentions et exonérations de la CSG/CRDS au bout de 30 ans).
Pour résumer, le démembrement des parts sociales d’une SCI permet de cumuler les bénéfices des avantages de la SCI à l’IS et à l’IR tout en mettant de côté ses inconvénients.
Après le démembrement des parts sociales et la cession de l’usufruit temporaire à une entreprise personne morale, cette dernière pourra alors bénéficier des revenus générés par les parts (par exemple, les loyers) pendant la durée de l’usufruit.
À la fin de la période d’usufruit, l’usufruit des parts est automatiquement transmis au nu-propriétaire, sans aucune fiscalité supplémentaire.
Ce dispositif présente de nombreux avantages et doit alors être appréhendé correctement pour éviter tout requalification en abus de droit. Il est à notre sens, essentiel de le penser dans l’intérêt direct de la société d’exploitation. Toute proposition construite pour des raisons purement fiscales est à bannir.
Les principaux points d’attentions du démembrement des parts sociales d’une SCI
Nous attirons, dans cette dernière partie, l’attention sur les quelques points essentiels pour éviter tout abus de droit.
La valorisation de l’usufruit des droits sociales : elle se fait essentiellement par l’actualisation du cash-flow futures. Il s’agit de projeter la trésorerie de la SCI pendant toute la durée de détention et l’actualiser à un taux cohérent pour l’usufruitier comme pour le nu-propriétaire ;
Les statuts de la SCI doivent être correctement rédigés en limitant, par exemple, les droits à distribution du dividende de l’usufruitier ;
Le loyer pratiqué entre la SCI et la SCI d’exploitation ne doit pas être surévalué ;
Le taux d’actualisation des revenus futurs doit être correctement calculé et inclure le taux de rentabilité du bien ;
Le démembrement des parts de la SCI doit se projeter sur une durée strictement supérieure à votre endettement (à minima 1 an de plus).
Nous croyons fermement qu’il est préférable de réaliser une opération de démembrement pour des biens destinés à un usage dans l’intérêt de son entreprise (ses propres bureaux par exemple, son atelier etc.) A notre avis, il n’est pas conseillé de démembrer un bien professionnel qui est destiné à être loué exclusivement à une autre entreprise.
Cette liste étant loin d’être exhaustive seul un professionnel aguerri sera en mesure de vous accompagner dans la mise en place de ce dispositif.
Conclusion
L’opération de démembrement des parts sociales d’une SCI est un outil puissant pour organiser l’achat de ses locaux professionnels. Si les avantages fiscaux sont certes existants, il faut aussi rappeler le bénéfice juridique pour la société bénéficiaire.
Certains points évoqués dans cet article nécessitent une étude plus approfondie et seront abordés ultérieurement.
Quoiqu’il en soit, il est nécessaire de bien se faire accompagner pour réussir ce type de montage.
Notre cabinet d’expertise comptable à Paris (Ouest et Est) est à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans la mise en place de votre investissement immobilier.
JONATHAN ELGRABLY
Associé-fondateur du cabinet FINTEK
Expertise comptable & Conseils