Acheter un immeuble, le rénover ou le diviser, puis le revendre : le métier de marchand de biens se joue sur quelques opérations dont chacune pèse lourd. Une erreur de TVA, un délai de revente manqué ou une trésorerie mal anticipée peuvent effacer une marge entière. Notre rôle est de sécuriser chaque opération, de l'achat à la revente, pour que vous gardiez le cap sur ce que vous savez faire : trouver les bonnes affaires.
Les quatre règles qui font la différence
- Chaque opération a son propre compte. Vos immeubles ne sont pas des immobilisations, ce sont des stocks, valorisés à leur prix de revient, c'est-à-dire ce qu'ils vous ont réellement coûté : prix d'achat, droits et frais de notaire, travaux, honoraires et, selon les cas, frais financiers. Nous suivons chaque opération séparément, avec son budget prévisionnel et son résultat réel. Vous savez à tout moment laquelle est rentable, et pourquoi.
- La TVA se joue dès l'achat. Le régime de TVA applicable à la revente dépend de la nature du bien et de la situation de son vendeur. Lorsque vous achetez sans TVA, la TVA se calcule le plus souvent sur la marge, et non sur le prix de vente total. C'est avantageux, mais il faut identifier le bon régime avant de signer, car il change votre marge nette. Nous analysons la TVA de chaque opération en amont, pour que votre prévisionnel reflète la réalité.
- L'engagement de revente ne se rate pas. Sous le régime des marchands de biens, vous bénéficiez de droits d'enregistrement fortement réduits, en contrepartie d'un engagement : revendre le bien dans un délai de cinq ans. Si ce délai n'est pas respecté, les droits normalement dus deviennent exigibles, avec des intérêts de retard. Nous tenons un calendrier de vos engagements et nous vous alertons bien avant chaque échéance.
- La trésorerie se pilote opération par opération. Entre l'achat, les travaux et la vente, l'argent sort bien avant d'entrer. Nous construisons un plan de trésorerie pour chaque projet, afin d'anticiper vos besoins de financement et de préparer des dossiers bancaires solides.
Société, Holding ou SPFPL : comment structurer vos projets ?
L'exercice de l'activité de marchand de biens à titre individuel (nom propre) est fortement déconseillé en raison d'une imposition progressive à l'impôt sur le revenu très lourde et d'une exposition totale de votre patrimoine personnel.
Le choix de la structure juridique commerciale est déterminant pour votre fiscalité globale :
- Exercice en société à l'IS (SAS, SARL) ou société de personnes (SNC) : La SAS reste la forme privilégiée pour sa souplesse, la protection du patrimoine personnel du dirigeant et la possibilité de piloter ses revenus en dividendes. La SNC est parfois privilégiée pour la transparence fiscale lors de partenariats entre investisseurs.
- Société dédiée par opération (SPV - Special Purpose Vehicle) : Pour les opérations d'envergure, créer une société civile ou commerciale propre à un projet permet de compartimenter les risques juridiques et financiers, de faciliter l'entrée d'investisseurs associés sur un programme spécifique et de liquider la structure proprement une fois l'ensemble des lots vendus.
- Structuration via une Holding d'animation : La création d'une société mère au-dessus de vos sociétés opérationnelles permet de centraliser la trésorerie via des conventions de cash-pooling, de faire remonter les dividendes en quasi-franchise d'impôt (régime mère-fille) et de réinvestir l'apport en capital dans la prochaine acquisition sans passer par la case de l'imposition personnelle.
Notre suivi régulier de vos opérations
Pour vous offrir une visibilité permanente sur la santé de votre activité, nous faisons le point ensemble à chaque étape clé et lors de rendez-vous trimestriels :
- Actualisation des prix de revient : Réévaluation du coût de revient et de la marge brute prévisionnelle lot par lot (en cas de découpe ou de vente en VEFA/VIR).
- Suivi des stocks immobiliers : Valorisation conforme de votre bilan comptable et contrôle des éventuelles provisions pour dépréciation en cas de ralentissement du marché.
- Gestion des échéances de TVA et des engagements : Établissement de vos déclarations de TVA (sur la marge ou sur le prix total) et suivi du calendrier de vos engagements de revente à 5 ans.
- Plan de trésorerie opérationnel : Anticipation des appels de fonds, suivi des paiements d'entreprises et préparation de vos dossiers de refinancement.
L'expertise Fintek à vos côtés
Situé à Paris dans les 8e et 11e arrondissements, le cabinet Fintek est spécialisé dans l'accompagnement des marchands de biens, promoteurs et investisseurs immobiliers en Île-de-France. Nous maîtrisons les spécificités du droit fiscal immobilier et parlons le même langage que vos notaires, banquiers et géomètres.
Contactez le cabinet Fintek dès aujourd'hui pour faire auditer votre portefeuille de projets ou sécuriser votre prochaine acquisition immobilière.
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