Mandataire indépendant ou agent commercial d'un réseau (IAD, SAFTI, Capifrance, Keller Williams…), vous êtes rémunéré uniquement à la commission. À Paris et en Île-de-France, la valeur des biens génère de belles commissions, mais elles arrivent souvent plusieurs semaines, voire plusieurs mois après la prospection, alors que vos charges, elles, n'attendent pas. Ce fonctionnement a un avantage, la liberté, et une contrainte : c'est à vous de gérer l'irrégularité de vos revenus.
Notre rôle est de vous aider à transformer vos commissions en revenu net réel et prévisible. Voici le parcours d'une commission, et ce que nous faisons à chaque étape. Vous êtes là pour vendre : nous nous occupons du reste.
Avant la vente : prospection et frais
Visites, rendez-vous chez le notaire, annonces : votre activité génère des dépenses bien avant le premier euro encaissé. Toutes celles qui sont liées à votre mandat peuvent se déduire de vos revenus, à condition d'être bien justifiées :
- vos déplacements, au barème kilométrique officiel ou aux frais réels du véhicule (leasing, carburant, entretien), avec un carnet de bord de vos trajets professionnels ;
- vos abonnements aux portails d'annonces comme SeLoger ou Leboncoin, vos frais de pige, vos flyers et cartes de visite ;
- vos frais de communication et de formation, vos repas d'affaires et, si vous travaillez chez vous, une quote-part du loyer et des charges de votre bureau.
Barème kilométrique ou frais réels : le plus avantageux dépend de votre véhicule et de vos trajets. Nous faisons le calcul pour vous, et nous vous disons ce qu'il faut conserver et comment. Une photo de chaque justificatif suffit pour l'enregistrer dans votre comptabilité en ligne.
À la signature : la commission et la TVA
La signature de l'acte chez le notaire ne veut pas dire que l'argent arrive le lendemain. Entre la vente, le calcul de la commission par votre réseau et son versement, il peut s'écouler du temps. Nous vous aidons à rapprocher chaque relevé de commissions de ce que vous avez réellement reçu, pour ne rien laisser passer.
Dès que vous dépassez le seuil de la franchise en base (le niveau de chiffre d'affaires en dessous duquel on n'applique pas la TVA), vous êtes assujetti à la TVA. Vous facturez alors vos commissions à votre réseau ou aux agences partenaires avec 20 % de TVA, que vous reversez à l'État, tout en récupérant la TVA sur vos propres achats. Pour une prestation de services, la TVA est en règle générale due au moment de l'encaissement. Une facture mal établie ou une déclaration oubliée peut vite coûter cher : nous suivons vos factures et vos déclarations pour que rien ne passe entre les mailles.
Après l'encaissement : cotisations et trésorerie
Les cotisations URSSAF sont souvent régularisées avec un décalage, notamment en début d'activité. Beaucoup de mandataires découvrent ainsi, un à deux ans plus tard, une somme importante à payer d'un seul coup, au moment où leur activité est peut-être plus calme. Nous estimons vos cotisations à venir dès que vos commissions arrivent, ainsi que votre impôt sur le revenu, pour que vous puissiez les mettre de côté sereinement.
Concrètement, vous disposez d'une vision simple : sur ce que vous encaissez, ce qui est à vous, ce qui est à mettre de côté pour les cotisations, l'impôt et la TVA. C'est la meilleure façon d'éviter les mauvaises surprises et de savoir ce que vous pouvez vous verser.
En toile de fond : quel statut choisir ?
Le bon statut évolue avec votre volume de commissions, et il peut changer au fil des ans :
- Le micro-BNC est simple et applique un abattement forfaitaire de 34 % pour frais. Il convient bien pour démarrer ou quand vos frais sont faibles. Il devient désavantageux dès que vos frais réels dépassent ce taux, et ses plafonds de chiffre d'affaires peuvent être franchis vite : vous changeriez alors de régime en cours de route.
- L'entreprise individuelle au BNC réel (déclaration 2035) permet de déduire toutes vos charges réelles et d'amortir votre véhicule ou votre matériel. Elle demande une vraie comptabilité, que nous tenons pour vous, et convient bien à un chiffre d'affaires régulier avec des frais importants.
- La société (SASU ou EURL à l'IS) devient intéressante avec des commissions importantes, si vous souhaitez réinvestir dans l'immobilier ou ajuster votre imposition en jouant sur la répartition entre rémunération et dividendes. Elle sépare aussi votre activité de votre patrimoine personnel, mais elle s'accompagne de formalités et de coûts supplémentaires.
Nous comparons ces options chiffres en main, à partir de vos commissions réelles et de vos frais, et nous vous recommandons la plus adaptée, y compris quand la réponse est de ne rien changer. Si votre situation évolue, nous réexaminons le choix avec vous, car un changement de statut se prépare à l'avance.
Les points de vigilance du mandataire
Quelques réflexes font toute la différence, et nous vous aidons à les mettre en place :
- Conserver chaque relevé de commissions de votre réseau, et le rapprocher de vos encaissements.
- Tenir un carnet de bord de vos trajets professionnels, qui justifie vos frais de déplacement en cas de contrôle.
- Provisionner dès l'encaissement : cotisations, impôt, TVA. Une part de chaque commission n'est pas à vous.
- Surveiller votre chiffre d'affaires par rapport aux seuils de votre régime, pour anticiper tout changement de TVA ou de statut.
Un suivi simple et réactif avec Fintek
Basé à Paris dans les 8e et 11e arrondissements, le cabinet Fintek met à la disposition des professionnels de l'immobilier des outils en ligne faciles à prendre en main. Vos justificatifs, vos commissions et vos cotisations sont suivis au même endroit. Nous nous occupons de votre comptabilité, de vos déclarations de TVA et de revenus, et de vos prévisions de cotisations, et vous conseillons sur votre statut à chaque étape. De la déclaration 2035 au choix de votre structure, nos experts vous répondent de façon claire et réactive.
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